万亿级市场：建筑企业转型升级的关键赛道——城市更新的深度剖析
随着我国城市化进程的持续推进，常住人口城镇化率在2024年底成功攀升至67%，城镇常住人口规模达到9.44亿人。这一数据标志着城市发展已然从过去大规模的增量扩张阶段，全面转向了存量优化的深水区。曾经那个“大拆大建”的时代正缓缓落下帷幕，而“城市更新”这一承载着焕活城市生命力、提升人居品质重任的宏大命题，正以前所未有的深度与广度重塑着城市的肌理。对于城市建设的核心主体——建筑企业而言，这无疑是一个突破发展瓶颈、重塑核心竞争力的历史性机遇，城市更新赛道已然成为建筑企业转型升级的关键所在。
政策红利：从国家战略到万亿市场，为建筑企业铺就发展通途
国家战略层面高度重视“城市更新”，将其置于极为重要的位置。从“十四五”规划纲要中明确提出城市更新的定位，为城市更新工作指明了方向；到近期出台的一系列行动意见，对城市更新工作作出了全面且细致的部署；再到中央财政设立专项补助资金，为城市更新项目提供有力的资金支持；以及各部委、各地方密集出台配套政策与实施细则，从不同角度为城市更新保驾护航。这一系列举措共同构建起了一个覆盖顶层设计、财税支持、土地管理、审批优化等多个方面的系统性政策框架，且正加速成型。
这股强劲的政策东风，如同催化剂一般，直接催生了一个潜力巨大的蓝海市场。2024年全国实施的城市更新项目数量达到6.6万个，总投资规模已高达2.9万亿元。而根据相关预测，到2030年，城市更新总投资规模有望达到10万亿元级别。如此庞大的市场规模，无疑为建筑企业提供了广阔的发展空间。
更为重要的是，城市更新的内涵丰富多样，远不止于简单的房屋修缮。它拓展至老旧小区改造，让居民的居住环境得到显著改善；老厂区活化，赋予废弃厂区新的生命与活力；传统商圈升级，提升城市的商业品质与吸引力；城中村综合整治，解决城市发展中的“顽疾”；历史街区保护复兴，传承城市的历史文化记忆；低效产业用地盘活，提高土地利用效率；公共空间品质提升，为市民创造更加舒适、便捷的公共活动场所；基础设施韧性补强，增强城市应对各种风险的能力；智慧化社区建设，提升居民生活的智能化水平等多维度、全要素的有机更新。这一系列项目类型的变化，使得建筑企业的业务从传统的新建项目转向了精细化、多元化、可持续的存量更新与功能提升，为建筑企业打开了前所未有的业务增量空间。
政策的强力引导与市场的巨大需求，如同双轮驱动，共同构成了驱动建筑企业投身城市更新的核心动力源。建筑企业在这股力量的推动下，纷纷将目光投向城市更新领域，寻求新的发展机遇。
角色跃升：从“建造商”到“城市综合服务商”，建筑企业迎来全新挑战与机遇
城市更新并非传统新建工程的简单翻版，其复杂性和系统性对建筑企业的核心能力提出了全新的挑战与更高的要求。在传统开发模式下，建筑企业的角色相对单一，主要聚焦于按照设计图纸进行施工，完成建筑物的建造任务。然而，城市更新则要求企业实现根本性的角色转变，从单纯提供建造服务的“乙方”，升级为深度参与城市治理、运营和价值创造的“城市综合服务商”。
这一转型要求建筑企业必须突破传统施工边界，将业务范围向前端延伸至规划设计咨询、投融资策划、可行性研究等领域，为城市更新项目提供全面的前期规划与决策支持；向后端拓展至长期运营管理、资产维护、社区服务乃至产业导入等方面，确保城市更新项目在建成后能够持续发挥价值，实现可持续发展。这意味着建筑企业必须具备强大的资源整合能力，能够提供“策划 - 规划 - 设计 - 融资 - 建设 - 运营 - 维护”一揽子解决方案，满足城市更新项目全生命周期的需求。
面对这一新赛道，业内诸多领军企业已展开多维探索，其转型路径与实践模式也为行业提供了宝贵借鉴。例如，中国二十二冶主动介入城市诊断与更新规划，在城市更新工程的前期规划中，充分发挥自身优势，邀请多家国内领头设计机构针对唐山、沈阳等城市进行全方位城市体检。通过对城市的基础设施、公共服务、生态环境、历史文化等多个方面进行深入调研和分析，为城市的更新规划提供科学依据，确保城市更新项目能够精准对接城市发展需求。
上海建工在运维阶段不断创新空间场景、挖掘市场价值。其开发的行业内首款“文历保管家”产品——历史建筑全生命期预防性保护平台，运用先进的技术手段，对历史建筑进行实时监测和数据分析，为历史建筑预防性保护和维修保养提供有力技术支撑。同时，通过这一平台，上海建工将业务领域从更新修缮向运营维护延伸，实现了业务的多元化发展。
中建四局则探索将盈利模式从一次性建造向持续性运营转变。其在厦门围里社项目采用“EPC + O”模式，搭建智慧管理平台，统租统管物业、运营创意市集提升收益。通过这种模式，中建四局不仅完成了项目的建造任务，还参与了项目的后期运营管理，实现了从建造商到运营商的角色转变，为企业创造了新的利润增长点。
值得注意的是，由于各地在城镇化水平、经济实力、需求结构、发展质量和治理能力等方面存在显著差异，其开展城市更新的出发点和侧重点也各有不同。例如，一二线城市的更新重点聚焦于核心区功能疏解、老旧住区综合整治、工业遗存转型利用、TOD综合开发等，对精细化、复合化能力要求极高。建筑企业在一二线城市开展城市更新项目时，需要具备更高的技术水平和更精细的管理能力，以满足城市发展的高要求。而三四线城市则更多围绕城市基础设施完善、公共服务提升、历史风貌区保护修缮展开。建筑企业在三四线城市开展项目时，需要更加注重项目的实用性和性价比，确保项目能够真正惠及当地居民。因此，身为“城市综合服务商”的建筑企业还需深入研究不同能级城市、不同区域板块的更新特点，制定差异化市场策略与资源投入计划，以更好地适应市场需求，实现可持续发展。
动能重构：从科技驱动到协同共生，建筑企业激活城市更新深层动能
在高度复杂且充满不确定性的城市更新领域，创新是破局制胜的核心驱动力，技术革新更是为建筑企业参与城市更新提供了强大支撑。众多建筑企业在城市更新项目中积极应用新技术、新工艺、新材料，取得了一系列令人瞩目的成果。
在上海老市府大楼改造中，上海建工以3800吨砌体平移、地下空间拓建等创新技术，让百年建筑焕发新生。通过砌体平移技术，将老建筑进行整体移动，既保留了建筑的历史风貌，又为城市的发展腾出了空间。地下空间拓建技术则充分利用了地下空间资源，增加了建筑的使用面积，提高了土地利用效率。这些创新技术的应用，不仅解决了老建筑改造中的技术难题，还为城市更新项目增添了独特的魅力。
中建三局在武汉江岸区旧城改造重点工程——壹品汉芯公馆项目应用全球首台装配式“空中造楼机”，实现智能布料、无人塔吊协同，效率提升30%。装配式“空中造楼机”是一种新型的建筑施工设备，它集成了多种先进技术，能够实现建筑构件的快速安装和施工过程的自动化控制。通过智能布料和无人塔吊协同作业，大大提高了施工效率，缩短了工期，降低了施工成本。同时，这种施工方式还减少了施工现场的噪音、粉尘等污染，提高了施工的安全性和环保性。
而在合肥包河区卫岗TOD城市更新标杆项目中，中铁四局则通过附着式脚手架电子巡更系统、基于BIM + GIS的数字孪生平台等智慧化管理，实现了大型城市更新项目的安全零事故与精细化管理。附着式脚手架电子巡更系统能够实时监测脚手架的使用状态，及时发现安全隐患并发出预警，确保施工人员的生命安全。基于BIM + GIS的数字孪生平台则将建筑项目的三维模型与地理信息系统相结合，实现了项目的数字化管理和可视化展示。通过该平台，项目管理人员可以实时掌握项目的进展情况，对施工过程进行精准调度和优化，提高项目的管理效率和质量。
这些创新实践生动诠释了技术赋能如何锻造更新“硬实力”，更将城市更新推向了安全、高效与可持续发展的新高度。然而，城市更新具有天然的“强连接”属性，它需要融合商业、文创、居住、公共服务等多元功能，更涉及政府、居民、产权方等多方诉求。在这种情况下，唯有凝聚多元主体共识、构建协同发展共同体，方能真正激活城市更新的深层动能。
这意味着建筑企业必须主动打破行业壁垒，从提供单一建造服务向整合资源、搭建平台、服务生态的角色进化，在共生中重构价值链，在协同中转换新动能。例如，大型企业应发挥“链长”作用，整合规划设计、投资开发、工程建设、专业运营等全链条资源，打造一体化服务能力。通过整合各方资源，大型企业能够为城市更新项目提供全方位、一站式的服务，提高项目的整体效益和竞争力。
中小型、专业化企业则需找准自身“长板”，深耕历史建筑修缮、绿色低碳技术应用、特色空间室内改造、智慧化专项工程等细分领域，走“专精特新”之路。在历史建筑修缮领域，中小型企业可以凭借其专业的技术团队和丰富的经验，为历史建筑的保护和修复提供高质量的服务。在绿色低碳技术应用方面，中小型企业可以专注于研发和推广新型的节能技术和材料，为城市更新项目的绿色发展做出贡献。
此外，建筑企业还要积极拥抱与科技公司、金融机构、文化创意机构、专业咨询机构等的跨界合作，共同构建起一个开放、协作、共生的城市更新产业新生态。与科技公司合作，建筑企业可以引入先进的信息技术和智能化解决方案，提升项目的管理水平和运营效率。与金融机构合作，建筑企业可以获得充足的资金支持，解决项目融资难题。与文化创意机构合作，建筑企业可以为城市更新项目注入文化内涵和创意元素，提升项目的文化价值和吸引力。与专业咨询机构合作，建筑企业可以获取专业的咨询建议和决策支持，提高项目的科学性和可行性。
万亿级市场体量、复杂多元的更新需求、技术创新带来的模式变革，共同将城市更新推至建筑行业舞台中央。对建筑企业而言，城市更新不仅是一个业务增长点，更是一场决定未来生存与发展空间的深刻转型之役。能否抓住这一历史机遇，在政策与市场共振中重塑核心竞争力，将决定企业未来的行业地位。建筑企业应积极顺应时代发展潮流，加快转型升级步伐，在城市更新领域书写新的辉煌篇章。